************人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号）、《中山市村企合作“工改工”项目招商方案编审指引》（中山更新发〔2022〕15号）有关规定要求，现将《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案（草案）》进行公示，公示期2025年2月27日至2025年******人民政府了解或反映有关情况，逾期反馈视为无异议。

　　提出意见时间：2025年2月27日至2025年3月13日。

　　意见反馈方式：请通过信函或电子邮件进行反馈。电子邮件：******。

　　通信地址：中山市坦洲镇工业大道70号112室。

　　联系人：罗工

　　联系电话：0760-******

　　附件：中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案（草案）

******人民政府

　　               2025年2月24日

中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案

（草案）

　　根据改造方案以及有关规定制定招商方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况

　　改造项目涉及4宗土地，位于坦洲镇群联村，北至坦神北三路，西近大沾涌，东至坦群公路，南近单全村民小组，总用地面积为6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）。

　　（二）改造地块不涉及闲置、抵押、历******资源局于2023年4月6日对4.7156公顷用地作出行政处罚决定（行政处罚决定书编号为中山自然资罚字〔2023〕183号），按非法占用土地面积处以罚款473,020元。上述行政处罚决定均已全部落实到位。

　　（三）标图入库情况。改造地块已全部纳入“三旧”标图入库。

******人民政府关于中山市坦洲镇群联村（C2302单元）03街区01地块局部调整（规划条件论证）（2023）》（中府函〔2023〕145号）中，一类工业用地面积为6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩），容积率1.0—4.0，建筑密度35%—60%，绿地率10%—15%，生产性建筑限高≤70米，配套设施建筑限高≤100米。经公开遴选确定的改造主体须按上述规划要求的基础上实施改造，未经同意不得变更规划。

　　二、项目改造方式和目标

　　（一）改造方式

　　该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取村企合作改造方式，由群联经联社通过中山市农村集体“三资”管理服务平台以公开遴选的方式确定合作企业作为改造主体，实施全面改造。

******人民政府关于中山市坦洲镇群联村（C2302单元）03街区01地块局部调整（规划条件论证）成果的批复》（中府函〔2023〕145号），6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）一类工业用地采用协议出让方式供地给经公开遴选确定的合作企业，土地出让年限为50年。

　　（二）建设内容

　　改造后将用于建设工业厂房（印刷包装、新一代信息技术、新材料、智能制造），在符合经批复规划条件论证（中府函〔2023〕145号）的基础上，容积率不低于3.5，项目总建筑面积不少于24.2万平方米，不保留原有建筑。

　　（三）产业导向

　　项目用地产业定位为印刷包装、新一代信息技术、新材料、智能制造产业，所引入的企业必须符合中山市的产业导向，“双高”企业不得引入。

　　（四）效益目标

　　1. 建设期：合作企业自公开遴选结束竞得本“工改工”宗地项目之日起至签订国有建设用地使用权出让合同之日的6个月内，完成本“工改工”宗地项目地勘报告及深化施工图纸设计工作。自签订国有建设用地使用权出让合同之日起12个月内动工，自动工之日起36个月内竣工。

　　2. 投资强度：2031年12月31日前固定资产投资累计达到29,769万元以上（含），投资强度不低于300万元/亩。

　　3. 年产值：2031年12月31日前项目建成达产，达产年产值59,538万元以上（含），产出强度不低于600万元/亩。达产后5年内至少有3年达到约定的产值标准。

　　4. 年税收：2031年12月31日前项目建成达产，达产年税收2,976.9万元以上（含），税收强度不低于30万元/亩。达产后5年内至少有3年达到约定的税收标准。

　　5. 企业引进：2036年12月31日前，累计引入不少于5家规上工业企业（以统计入库为准）、不少于3家国家高新技术企业（以认定为准，可同时为上述规上企业），其中不少于1家亿元以上工业企业（以统计入库为准）。

　　以上指标核定均以协议出让的一类工业用地面积计算。

　　三、合作方式和条件

　　（一）合作方式。招选人根据“三旧”改造政策完善项目用地手续，并经村集体表决同意自愿将集体建设用地转为国有建设用地，通过市政府协议出让给经公开遴选的合作企业，合作企业采用补偿物业（含代建物业）、租金损失补偿、物业返租等方式补偿给村集体。

　　（二）合作条件

　　1. 经公开遴选的合作企业通过协议出让方式取得6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）工业土地使用权，并按规划要求且容积率不低于3.5开发建设项目，作为改造主体享受项目符合条件的“三旧”优惠政策。

　　2. 合作企业根据公开遴选结果和相关约定，对返还物业及关联地块[不动产权证号为粤（2024）中山市不动产权第******号]的代建物业享有统租统管的权利。

　　3. 村集体经公开遴选后享受以下补偿权益：

　　（1）补偿物业。合作企业需在协议出让的地块内，建设建筑面积不少于3.3万平方米的工业厂房（配套不少于66个的小汽车车位）。合作企业须于协议出让地块签订国有建设用地使用权出让合同之日起12个月内动工，自动工之日起36个月内竣工，按约定无偿移交物业并确权登记至招选人名下，同时招选人、合作企业双方按照相关规定各付各税。具体建设标准及移交要求以《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业开发协议》为准。

　　（2）关联地块代建物业。合作企业需在关联地块建设建筑面积不少于3.6万平方米的工业厂房（配套不少于72个小汽车车位）。合作企业应于签订国有建设用地使用权出让合同之日起12个月内动工，自动工之日起36个月内竣工。代建物业由合作企业按协议进行建设及交付招选人，是合作企业通过协议出让方式获得本协议项下项目用地土地使用权的附加条件。合作企业需达成竣工验收合格并完成物业确权等相关手续，同时由合作企业承担相关费用（包括建设成本、报建费、基础设施建设费）。建成后无偿移交物业并确权登记至招选人名下，代建物业办证费用由招选人承担。具体以《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业开发协议》为准。

　　（3）租金损失补偿。合作企业须对招选人在升级改造项目开发建设期间的租金损失进行补偿。从签订国有建设用地使用权出让合同之日起至第36个月，合作企业需向招选人支付租金损失补偿，补偿标准为86.2581万元/年；从签订国有建设用地使用权出让合同之日第37个月至第48个月，合作企业需向招选人支付租金损失补偿，补偿标准为74.6242万元/年。租金损失补偿按每半年支付一次，具体支付时间为每半年的第1个月内支付，招选人收取租金损失补偿须向合作企业提供发票。

　　（4）物业返租。合作企业须自签订国有建设用地使用权出让合同之日起的第37个月（含第37个月）开始租赁招选人的代建物业，租期20年，租金起步价格为12.5元/平方米·月（含税，每五年递增10%）；达到代建物业约定返租日期前10日内，合作企业须向招选人支付约定代建物业面积的1个月租金金额，另外需要交纳100万元作为返租履约保证金。合作企业须自签订国有建设用地使用权出让合同之日起的第49个月（含第49个月）开始租赁招选人的补偿物业，租期20年，租金起步价格为12.5元/平方米·月（含税，每五年递增10%）；非合作企业原因导致招选人房产证书迟延办理或者无法办理的，物业返租起租时间顺延。达到补偿物业约定返租日期前10日内，合作企业须向招选人支付约定补偿物业面积的1个月租金金额，另外需要交纳100万元作为返租履约保证金。同时合作企业并向招选人抵押合作企业在本协议出让地块上的自持物业2000平方米。返租租金具体以竞投最终价格为准。所有代建及补偿物业均由改造主体统租，其中补偿物业配套的66个小汽车车位在约定的统租期20年结束后，使用权与收益权归招选人所有。具体事宜以《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业返租协议》及《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业返租协议》为准。

　　招选人通过公开招标选用的前期服务公司，该司的经营成本（包括但不限于经招选人确认的规划设计、建筑设计、经营管理等费用）由经公开遴选的合作企业全额承担并提供承诺函。

　　招选人在村集体股东代表大会表决通过且“三旧”改造方案经市政府批准实施后，应按程序要求履行完善用地手续、集体转国有手续、土地交付等主体责任。

　　四、市场主体参与条件

　　（一）竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作的独立法人；

　　（二）竞投人实缴注册资本金不少于人民币5,000万元（以一个营业执照的验资报告为准）；

　　（三）竞投人或其控股股东须为印刷包装生产型企业，同时须具备以下资质、证书：

　　①高新技术企业资质证书；

　　②专精特新中小企业资质证书；

　　③《履约能力评价体系认证》（应用标准GB/T33718-2017、GB/T31863-2015、CTSSES1001-2019）、《社会责任体系认证》（RB/T178-2018、RB/T179-2018、CTSSES1001-2019）、《服务质量评价体系认证》（应用标准 GB/T36733-2018、GB/T19039-2009、CTSSES1001-2019）、《信息技术服务体系认证-运营能力服务》（应用标准GB/T33850-2017、GB/T37961-2019、CTSSES1001-2019）、《绿色环保企业体系认证》（GB/T36132-2018、CCCH1001-2020）；

　　④发明专利不少于2项，实用新型专利不少于20项。

　　（四）竞投人近三年在国家及省、市信用信息系统没有不良记录；

　　（五）竞投人竞得后1个月内须在中山市坦洲镇注册成立全资或控股独立法人资格的项目公司作为改造主体实施全面改造（已在坦洲镇注册的公司无需注册成立新公司）；

　　（六）本次招标不接受联合体投标。

　　五、遴选规则与要求

　　（一）遴选规则

　　在设定基础物业补偿、租金损失补偿、物业返租条件的基础上，本项目采用“竞补偿物业（含代建物业）统租租金”方式竞拍，即按照设定物业返租条件下限的基础上，以补偿物业（含代建物业）统租租金数额最高者原则确定竞得人。物业返租条件以补偿物业（含代建物业）统租租金为竞投标的，竞投起始价为12.5元/平方米·月（含税，每五年递增10%），竞投加价幅度：0.2元/平方米·月·次（含税），不设封顶，出价补偿物业（含代建物业）统租租金最多者确定为竞得人。

　　（二）保证金要求

　　（1）竞投保证金

　　参与竞投人须缴纳竞投保证金￥10,000,000元（大写为人民币壹仟万元整）。

　　未中选者，竞投保证金在竞价申请办理退还手续后10个工作日内无息退还，中选者保证金于提供符合要求的履约保证金后无息退还，或可直接将竞投保证金转为履约保证金。

　　（2）履约保证金

　　竞得人在签订国有建设用地使用权出让合同之前******银行保函，保函期限至项目竣工。补偿物业和关联地块代建物业桩基础工程完工后，招标人返还竞得人500万元保证金；补偿物业和关联地块代建物业完成产权确权登记至招标人名下后，招标人返还竞得人500万元保证金和1,000万元履约保函。

　　六、其他监管要求

　　（1）竞得人须于竞得当天签订《合作企业招选成交确认书》。并自成交结果公示期结束后5个工作日内须签订《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目合作协议》《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业开发协议》《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业返租协议》《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业开发协议》《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业返租协议》。

　　（2）竞得人须按规定签订《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目实施监管协议》，并按合作协议、监管协议约定实施改造。

　　（3）竞得人违反或未达到相关协议约定内容的，按协议约定承担相应的违约责任。